第292章（1 / 2）

经过村民们表决，沿河小区选址在沿河路拐弯处的东北角，蔬菜大棚以西，四至是：东至石河子村蔬菜祭奠以西2米，南至沿河北路5米，西至沿河东路3米，北至老村南。

南北狭长的沿河小区东西宽27米，南北进深45米，小区占地面积1215公顷，一期建设项目计划入12户45人，二三期建设竣工，能够居住万余人，是名副其实的“万人小区”，能够住下石河子村，西南岭村，西南窊村，南岗窊村、东南窊村以及娘子村6个的人。

亓文亮叫来任姣姣帮助自己设计，任姣姣在小区东北角辟出459公顷建设学校，学校东西宽17米，南北进深27米，由7栋教学楼和1栋办公楼组成，学校操场占地面积33公顷。学校已有42个标准教室组成，其中幼儿园6个教室，能够容纳2268名学生。

学校竣工，亓文亮组织全部力量建设居民楼，一期工程进展顺利，保质保量接受有关部门的严苛验收，在北泉镇走出房改坚实的一步。

分房摇号，亓文亮对马德礼说：“马书记，分房是村里的事情，我不插言。您怎么办怎么好。”

马德礼说：“不行啊，亓工，如何分房我一点底都没有。”

“拆迁安置注意事项有哪些？”亓文亮问马德礼。

马德礼说：“一、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

二、避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

三、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

四、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。

五、拆迁谈判中‘钳子策略’的使用，一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。”

“你们拆迁谈判的中场阶段的技巧是什么？”亓文亮又问马德礼。

马德礼说：“一、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行‘折中补偿’。拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。

二、一定要学会应对没有决定权的‘拆迁人’。在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以‘没有授权’、‘说了不算’等借口来进行推脱。

三、学会应对拆迁谈判补偿的僵局。如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。

四、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。”

“谈判终局策略是什么？”亓文亮再问马德礼。

马德礼说：“一、严格防范对方的‘白脸-黑脸’策略，在这里面一定要注意，区别拆迁人与拆迁前公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人是谁一定清楚拆迁规划。

二、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，关键在于以下三点：

(一)一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额

(二)一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了。

(三)一定不要因为拆迁人要你报出‘一口价’，或者声称自己‘不喜欢讨价还价’而一次性让出所有拆迁补偿利益。

三、要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气。”

“你们拆迁按户口还是人头赔偿？”亓文亮最后问马德礼。

马德礼说：“（一按户口补偿：对于集体土地上房屋征地拆迁，适用《土地管理法》和各地政府依据该法制定的实施细则，集体土地上征地拆迁是按本村集体经济成员进行征地补偿，是与本村户口相关的，赔偿对房屋的土地不作价赔偿，因为土地属集体的，对地面上建筑造价经评估对房屋所有权人进行补偿。

（二按人头补偿：依据土地管理法对有户口的村民可以分配宅基地，分配面积与人口的多少相关，但每户人家只能分一块宅基地，对有单独户口的一家人视其是否成家立业能否分户另行分配宅基地由村委制定的统一章程规定处理。

对村集体的公共积累用于拆迁赔偿补贴或补助的应按本集体经济成员按人头分配补贴。农村拆迁补偿是按户口还是按人头都只是农村拆迁补偿的一种方式，但是农村拆迁补偿办法还是以货币补偿、产权调换或自建房三种补偿方式为主。如果当地在拆迁补偿方面有按户口或人头为补偿方式的话，拆迁户们可以详细的咨询拆迁办具体的补偿标准。”

“你们已经做的很好，对于需要特殊照顾的人可以不参加分房摇号，但是必须做到公平合理，另外还需要一半以上村民们的同意。”亓文亮说。

“鳏寡孤独残在特殊照顾行列，军烈属更是优先照顾对象。”马德礼说。

“就照这个方案办，村民们会理解的。”亓文亮说。

分房愉快结束，石河子村只有两户没有分到新房的户引起亓文亮的注意，一户是是因病返贫的姜翠萍家，另一户是韩秀成家，为了供养孩子上学，他们家入不敷出。

亓文亮对马德礼建议：“马书记，这两户可以先住房后付款，如果两委有意见，那么我可以行使我的‘特权’。”

“亓工，按您的意思办。”马德礼说。

“姜翠萍公公婆婆身体不好，可以照顾他们一套别墅，费用走酒业销售公司的帐。”亓文亮说。

“亓工，那韩秀成家怎么办？”马德礼问亓文亮。

亓文亮说：“按养殖场困难职工照顾。”

“好吧。”马德礼说。

“让妇女委员陪我到姜翠萍家，我要对她们家访。”亓文亮说。