第56章 意外来电（1 / 2）
说话间，韩燕茹进来了。
“各位老总，有什么需要我为你们服务的吗？”
“当然有啊，韩经理，最近网速有点慢啊，是怎么回事？”卢展说道。
“对不起啊，卢总，最近公司在增设网线，完成后，网速会比以前更快，你多多包涵。”
郑达文看见韩燕茹进来，一边回答卢展，一边瞥了他一眼，他就感觉象是瞥向他下面的，但他脸皮厚，也不在意，开口问道：
“韩姐，你们公司在提供融资业务没有？”
“我们江州公司没有搞，听说总公司那边私下有这个业务，具体的我也不是很清楚，因为我来的时间不长，公司内部还有很多事都不太清楚，小文，你是想要加杠杆吗，你可要想清楚，这个风险很大的。”
“韩姐你放心，我有分寸的，我也就随口一问。”
“小文，这个融资业务是怎么回事?你给我们讲讲。”
卢展和张峻生听了对话，都看向郑达文。
“融资融券是证券公司开展的一个业务，简单点讲就是你炒股，看好市场要买股票时，证券公司借钱给你叫融资，相反，你不看好时要卖出，证券公司借股票给你卖出，叫融券，只不过，现在国家还没有批准这项业务。”
卢展和张峻生似懂非懂的，郑达文也不想更多解释，转头对韩燕茹道：“韩姐，我过几天要到沪市，你有什么喜欢的东西要买的，到时我给你带回来。”。
“你到沪市去干什么？”
“是啊，小文，我怎么不知道你要到沪市去？”
郑学武诧异问道。
“哦，忘了给你讲，我到沪市参加比赛。”
郑达文把参加新概念作文大赛的事给大家讲了讲，卢展马上提议晚上庆贺一下，大家都赞成，卢展掏出手机就要订餐厅。
郑达文赶忙说下午还要上课，张峻生笑着说：“不要紧，下午我去接你。”
“就这么说定了，”卢展订好餐厅道：“晚上在西苑宾馆为小文庆贺，韩经理一定要来啊。”
“为小文祝贺，我一定去。”韩燕茹笑盈盈地瞥了郑达文一眼。
郑达文无奈道：“你们啊，就是拿我作借口，明明是你们自己想喝酒了。”
大家哄堂大笑，郑学武接着道：“要不，我们一起到沪市玩一趟？”
卢展和张峻生立即拒绝。
“不行，年关来了，事情太多，要去，也要等过完春节了。”
“我也是，过春节，许多叔叔伯伯都要去拜访，这个耽误不得的。”
“那行，再约吧。”
下午，放学后，郑达文在校门口看见张峻生的奥迪a4停在路边，和曾思成打个招呼后，郑达文上了车。
“张总，还麻烦你来接我，真是太不好意思了。”
“哎，这有什么，以后不要叫什么张总，我比你大几岁，叫我一声哥，我还是当得起的。”
“好，张哥，谢谢你来接我。”
“小文啊，你年纪虽小，可你说话做事，接人待物的本事不小，哥这儿有件事，你帮哥分析分析。”
“哦，张哥，你说来听听。”
“我得到一个消息，今年，江州将大规模推进房地产开发，将拿出大量地块进行拍卖，以及老小区的改造开发”
听完后，郑达文将头靠在背枕上，轻轻闭上眼睛，这是一份邀约，也是一份考校。
一时间，两人沉默，只剩下汽车发动机声音，很快，车到西苑宾馆。
上到二楼，进入梅花包间，郑学武、卢展、韩燕茹早已经到了。
入席开宴，卢展说起开场贺词，祝贺郑达文进入复赛，希望在接下来的比赛中再创佳绩。
今天的宴席，卢展是下了血本的，大龙虾，三头鲍，海参螃蟹，这些在内地比较珍贵的食材，都一一端上来，搞得郑学武和张峻生调侃道：“卢兄，平日里请客，一碗豆花饭就把我们打发了，今天，小文来了，你这又是龙虾又是螃蟹的，可是太偏心了。”
“哎，张少、郑兄，龙虾有龙虾的吃法，豆花饭也有豆花饭的味道嘛。”
“喔，那好，今天我们沾小文的光，也吃吃这大龙虾，看看是怎么个吃法。”
大家开怀畅饮，郑达文晚上有作业，不喝酒喝饮料，韩燕茹喝葡萄酒，剩下三人要了一瓶国窖1573。
酒过三巡，菜过五味，其间闲话段子没少说，看看气氛差不多了，张峻生清了清嗓子道：“诸位，小弟前几天得到个消息，今年，江州市将大规模推进城市开发，首先将拿出大量地块进行拍卖，哥几个可有兴趣一起耍耍。”
“太有兴趣了，”
卢展立即举杯敬了张峻生一杯。
“感谢张少看得起我们，带我们一起发财。”
“卢总、郑总，两位看得起兄弟，以后不要叫什么张少了，叫一声峻生就行，这房地产开发，上次小文就讲过，里面的水很深，而且盘子太大，不是那个人能吃独食的，哥几个意气相投，如能携手共进，资源共享，一定会大有作为的。”
“对呀，小文帮着分析分析，要如何做，我们都是外行。”卢展对郑达文道。
郑达文见众人目光都向他会聚，酝酿一下，开口道：“这一轮的房地产开发，从全国来看，其实从十年前就开始了，而且还会持续二十年，其中的前因后果我就不细讲了，聚焦到当下，江州的房地产开发，我从三个方面和大家探讨：
“首先，土地为王。
随着开发热潮起来，开发地块的取得将越来越公开透明，这是一个好事，但会造成地价越来越高，越来越难取得，土地拍卖将会价高者得，这是多方内因驱动造成的，所以土地为王就是多拿地。
其次，以慢制快。
建设快，销售快，回笼资金快，这是每个开发商都喜欢的，但是，大开发前期，我们要主动求慢，慢了才不被动，慢了才有参考对象，慢了才有更多上涨空间，以慢制快就是要捂盘惜售，囤房待涨。
最后，转型瘦身，重新出发。
大开发末期，所有地块加快开发，加快销售，手上的所有物业重资产加快出清，瘦身转型，轻松变现，等待市场见底，购入优质资产。”
郑达文滔滔不绝讲完对前世房地产开发的经验总结，放眼看去，发现众人听了，似懂非懂，他也不多解释，让众人先琢磨一阵。
张峻生听后，觉得从字面意思听懂了，但对他马上要进行的事情并没有多少关联，于是提问道：“小文啊，你头一条就说要多拿地，如果把手里的资金全部用来拿地了，那后续开发资金从哪儿来呢？”
郑达文轻轻一笑，就知道他要问这种问题，前世人人皆知怎么解决的问题，无外乎借鸡生蛋，通过建筑商垫资修房和预售，但这不能完全覆盖所需资金，剩下的还要自投部分资金，所以这时才体现出以慢制快的好处了。
“张哥，你提的这个问题，我就结合江州市的开发来讲，这次市里面放出大量地块，体现了市里大开发的决心和力度，那么，这次能拿到地的都是什么人呢？肯定是江州市目前最有实力和关系的那批人，比如说象张哥你们这一个圈层的，才能拿到地，其次，市里肯定会要求拿到地的开发商必须保质保量尽快开发，尽快建设出一个成熟小区来，因为这将是一个标杆，一面旗子，将起到一个重要的示范效应。
所以，在前期开发以及预售方面，政府不会设置什么阻碍，相反还会配合开发商进行宣传，但是，毕竟开发的是城市郊区，在购房人眼里和传统商圈还是有很大区别，在没有见到成熟小区时，心里面肯定是有疑虑的，那么预售情况就不会太理想，等到开盘时，开发商贷款到期，急于回笼资金，定价也就不会太高。
一直到房子销售出去八成后，整个情况就掉了个个儿，开发商还完银行贷款，没有资金压力，手里的房子就待价而沽，购房者看见房源紧张，一房难求涨，有了涨价预期，更想入手，从而推动房价上涨。
政府乐见其成，房价上涨，推动地价上涨，在赚钱效应下，参与竞拍土地的开发商会更多，那么拍出的地价更高。
到那时，张哥你再开发手里的地块，贷款是不是更多呢？预售是不是更好呢？，那时，完全不用担心资金不足了。”
“那要是其它开发商最先修好的房子卖不出去呢？”